住建部专家观点：老旧小区改造应增建停车设施

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城市停车

2019年，被提及多年的老旧小区改造正式定性为国家政策。2020年，提振经济的老旧小区改造也在历经几轮推动后，站上了“后疫情时期”经济恢复的风口，进入4月以来，热度激增。

老旧小区普遍停车设施配套不足，停车难问题凸显。2020年4月27日中国停车网官微发布的热点征集“停车市场新领域——老旧小区改造 ”收到业内人士的热烈反响，多位业内专家发表观点、给出应对建议。本次热点征集的全部观点将刊登于2020年第2期《城市停车》，敬请关注。中国停车网官微也将陆续发布。

本次发布的是热点专家畅谈(１)——停车专家、住建部中国城市规划设计研究院教授级高工董苏华观点：老旧小区改造应增建停车设施。

在上世纪八、九十年代，全国各地兴建了大量居民楼房。然而，随着时代的变迁和生活居住条件标准的提升，这些小区已经落伍了，跟不上时代的需求，被冠以老旧小区这一称号。这些老旧小区往往以多层建筑为主、占地面积大，大多位于城区中心，单纯拆除重建会带来极大的经济压力，而且会给广大老旧小区居民带来诸多不便。相对于重建，老旧小区改造花费资金较少，同时也可省去一些不必要的麻烦，对其进行改造也是未来城市的发展趋势之一。老旧小区改造，既要对小区内“水电路气网”等基础设施以及小区内的房屋等进行改造，更应适量建设一些停车设施，缓解居民乃至整个城市的停车难问题。

2000年之前，我国对居住小区是没有停车位配建指标要求的。因此可以说，几乎所有的老旧小区都没有符合现阶段城市规划部门要求的停车位，现在老旧小区的停车位均是小区自行划设，其后果就是小区原规划的道路、绿化、公共空间等用地被小汽车占据，消防通道经常堵塞，小区品质大大下降。结合“老旧小区改造”这一历史机遇，适当建设一些地上、地下立体停车库非常令人憧憬。

从停车政策角度看有两种车位，一是基本车位，一般指的是车辆夜间停放车位，可以理解为居住小区的车位，它是车辆拥有人的自备车位；另一种是出行车位，顾名思义，它是驾车人白天出行期间使用的车位，比如办公场所的车位。根据国家停车场发展的政策规划，鼓励建设基本车位，限制出行车位（除了保障民生需要的医院车位外）。城市规划部门在老旧小区建设车位的问题上也有松动，不再要求一定要符合原规划的空间控制指标。政策上是没有问题的。至于建设资金也不是问题，关键在于社会资金投入要有回报，要有盈利模式。

笔者在2001年曾主持北京西城区的停车规划研究项目，我们对北京西城区裕中西里小区做过调研，也提出了解决方案，一是利用该小区一所学校的地下空间建设停车库，二是利用该小区一条主要道路的地下空间建设机械车库。当时遇到的问题就是如何解决资金和盈利模式的问题。

老旧小区位于的城市中心区恰恰是车位十分短缺的区域，而老旧小区许多车辆占据了周边大量的道路停车，大部分是非法占用，挤占了城市道路的有限的空间。因此在老旧小区建设一些停车位不仅能改善其自身的停车环境，对缓解整个城市中心区停车难也有正面效应。这里强调一点，我十分反对把小区停车问题外溢的做法，因小区车辆无处停放，就在小区周边道路上做文章，搞所谓自治停车位，这是占用社会空间，把停车难矛盾向外转移。

私设地锁、堵塞消防通道、拒缴停车费、小区公共空间缺失等等乱象反映了老旧小区停车问题的严重性。我的建议是要把解决老旧小区停车设施建设问题上升到整个城市交通的战略高度来认识，如果对投资老旧小区停车设施建设的企业给予财政的支持，提供长期贴息贷款，这些企业将可能积极投资老旧小区的停车库建设。新增的停车位必须定为共享停车位，纳入到整个城市的停车物联网中。这样既解决了本小区居民停车问题，也将缓解周边区域停车问题。目前看，这一设想适用于早期多层建筑的老旧小区，甚至可以设想拆掉某一、二幢楼房，同时利用较大的地下空间建设地下停车库，在原址复建新楼房，最好采用机械车库，把停车位短缺的问题一次性解决。投资停车库建设的企业拥有小区共享车位的产权，长期持有，收取租金。这种做法可以绕开许多小区业主不支持停车库建设的障碍。相信，只要解决了财务可行性的平衡点问题，资金就可以长期投入，政府就可以提供贷款贴息。这不失为一种疫情下拉动经济的创新。

由于小区业主的反对，许多小区停车月租费十多年不变，已经严重违背了市场经济规律，致使企业缺乏建设新停车设施的动力。据测算，北京市市区建设小区地上机械式立体停车库每月的租金不能少于350元，否则财务上无法盈利。因此，政府部门要进一步普及停车有位、停车缴费、拒绝违停的理念，运用多种手段，有所创新，整体解决城市老旧小区的停车问题。

多年来提倡的公共交通优先发展的思路，在本次疫情中受到了严重冲击，相反，私人小汽车将迎来一波快速增长，停车企业应抓住有利时机，积极探索新的停车场建设模式，突破旧的束缚，开拓停车场建设新局面。■